Geschäftsmiete und COVID-19
Kurzantwort: Diese Frage ist rechtlich noch nicht abschliessend geklärt. Lesen Sie dazu die folgenden Ausführungen [Stand 25. März 2020]
Rechtliche Einschätzung des Mieter- und Hauseigentümerverbandes Schweiz
Der Mieterinnen- und Mieterverband Schweiz sieht das aktuell angeordnete Betriebsverbot klar als Mietmangel im Sinne von Art. 258 OR. Wichtig zu wissen hierzu ist, dass ein Mietmangel dem Vermieter angezeigt werden muss. Zudem entbehrt eine beantragte Mietzinsreduktion gegenüber dem Vermieter nicht von der Bezahlung des Mietzinses. Sonst wird eine Kündigung riskiert.
Der HEV Schweiz teilt diese Auffassung nicht. Er argumentiert, dass es sich bei den behördlichen Massnahmen nicht um einen Mangel am Mietobjekt handle, da der Begriff Mangel sich stets auf das konkrete Objekt und den konkreten Vertrag beziehen müsse, was beim angeordneten Betriebsverbot nicht der Fall wäre.
„Da die Rechtslage momentan noch ungeklärt ist, empfiehlt es sich, das Gespräch mit dem Vermieter aufzunehmen.“
Unsere rechtliche Einschätzung
Unserer Ansicht nach kann ein Mangel aufgrund der behördlich angeordneten Massnahmen durchaus rechtlich begründet werden. Ein Mangel ist jede Abweichung des Zustandes der Mietsache vom vertragsgemäss geschuldeten Zustand, die den vereinbarten Vertragszweck beeinträchtigt. Ein Mietvertrag über einen Geschäftsraum wird den Vertragszweck üblicherweise ausdrücklich im Vertragstext beinhalten, namentlich die Überlassung von Raum zu Geschäftszwecken. Kann der vereinbarte Vertragszweck wie vorgenannt nicht mehr erfüllt werden, so muss es sich nach der Definition um einen Mangel handeln. Der Mangel (bis zu 100%) muss dem Vermieter schriftlich angezeigt werden und es muss gleichzeitig um Mietzinsreduktion ersucht werden. Stossend wird hier sein, dass die Beseitigung des Mangels nicht in der Macht des Vermieters liegt. Er kann den Mangel nicht eigenhändig beseitigen, jedoch haftet er für die Mängel an der Mietsache verschuldensunabhängig.
Ein weiter Ansatzpunkt wäre, die behördlich angeordnete Betriebsschliessung als Anwendungsfall einer unverschuldeten Teilunmöglichkeit zu behandeln. Da es sich bei der Miete um ein Dauerschuldverhältnis handelt, bewirkt das behördlich angeordnete Verbot eine vorübergehende Unmöglichkeit der Vertragserfüllung seitens Vermieter, die er nicht zu vertreten hat. Als Folge davon kann das Mietverhältnis bspw. unter Anpassung des Entgeltes (Vertragsänderung) fortgeführt werden. Sofern der Mieter das Mietverhältnis nicht mehr weiterführen will da für ihn unzumutbar, kann er gestützt auf Art. 266g OR ausserordentlich kündigen.
Die Frage, ob die Miete weiterhin geschuldet ist, wurde aktuell weder von den Behörden noch von der Rechtsprechung geklärt. Es empfiehlt sich daher unbedingt, das Gespräch mit dem Vermieter frühzeitig aufzunehmen und eine gemeinsame Lösung zu suchen.
Taskforce zur Klärung der Fragen im Mietrecht
Am 24. März 2020 hat Bundesrat Parmelin einen runden Tisch einberufen, um in den ungeklärten Mietrechtsfragen nach Lösungen zu suchen. Es gibt nach wie vor viele ungeklärte Fragen, daher wird ab sofort eine Taskforce eingesetzt, die sich aus verschiedenen Vermieter- und Mieterorganisationen zusammensetzt. Sicher ist, dass eine Flut von Gerichtsfällen vermieden werden möchte. Es ist daher damit zu rechnen, dass sich in nächster Zeit viele mietrechtliche Fragen klären werden. Wir werden Sie hier stets über die aktuellsten Entwicklungen informieren.
Dieser Beitrag wurde von RAin Rebecca Isenegger verfasst.
Für alle Fragen rund um das Thema steht Ihnen Arife Asipi gerne als direkte Ansprechpartnerin zur Verfügung.