Baumängelrecht per 1. Januar 2026 – Was Bauherren und Auftraggeber wissen müssen

Per 1. Januar 2026 ist das revidierte Gewährleistungsrecht des Schweizerischen Obligationenrechts in Kraft getreten. Die Revision bringt wesentliche Änderungen zu Gunsten von Bauherren und Auftraggebern mit sich und wirkt sich auch auf die praxisrelevante SIA-Norm 118 aus.

Was wurde konkret geändert?

Handwerker und Unternehmer, die an einem Bauvorhaben auf einem Grundstück beteiligt sind, haben einen gesetzlichen Anspruch auf Errichtung eines Grundpfandrechtes zur Sicherung ihrer Forderungen (das sog. Bauhandwerkerpfandrecht gemäss Art. 837 Abs. 3 ZGB). Die (vorläufige) Eintragung eines solchen Pfandrechts kann verhindert werden, wenn der Grundeigentümer für die angemeldete Forderung eine hinreichende Sicherheit leistet. Bislang galt das praktisch kaum erfüllbare Erfordernis, auch für Zinsen der Forderung der Handwerker und Unternehmer Sicherheit zu leisten – und das zeitlich quasi unbegrenzt. Neu genügt es, wenn die Sicherheit den Pfandbetrag sowie Verzugszinsen für eine Dauer von zehn Jahren umfasst. Die bislang geltende – praktisch kaum erfüllbare – Pflicht, Zinsen zeitlich unbegrenzt abzusichern, entfällt damit.

Wurde ein Bauwerk vertragsgemäss erstellt, vollendet, abgeliefert und vom Besteller übernommen, können sich danach dennoch Mängel zeigen. Will der Besteller diese nicht hinnehmen, hat er die festgestellten Mängel zu rügen und dabei ausreichend zu konkretisieren. Die Mängelrüge hat so zu erfolgen, dass eindeutig erkennbar ist, welcher Bauteil betroffen ist und in welcher Hinsicht ein Mangel vorliegt. Bis anhin hatte die Mängelrüge unverzüglich, also innert weniger Tage, zu erfolgen, andernfalls galt das Werk als genehmigt. Neu gilt eine gesetzlich festgelegte Rügefrist von 60 Tagen ab Abnahme bzw. Ablieferung des Werkes. Diese Frist ist teilzwingend ausgestaltet: Sie darf vertraglich nicht verkürzt, sondern lediglich verlängert werden. Entsprechende Klauseln in Allgemeinen Geschäftsbedingungen entfalten für Verträge ab dem 1. Januar 2026 keine Wirkung mehr (Art. 367 Abs. 1bis OR).

Auch verdeckte Mängel, d.h. Mängel, die trotz ordnungsgemässer Prüfung nicht erkennbar sind, unterliegen der neuen 60-tägigen Rügefrist. In diesen Fällen beginnt der Fristenlauf mit der Entdeckung des Mangels. Unverändert gilt aber die Verjährungsfrist solcher Mängel nach fünf Jahren, somit ist nach Ablauf von fünf Jahren eine Mängelrüge grundsätzlich ausgeschlossen. Neu ist zudem, dass eine vertragliche Verkürzung dieser Fristen zulasten des Bestellers unzulässig ist. Auch diese Regelung ist teilzwingend (Art. 370 Abs. 4 OR).

Rügt der Besteller einen Mangel rechtzeitig und formgerecht, steht ihm nach revidiertem Recht zwingend ein unentgeltliches Nachbesserungsrecht zu. Dieses kann neu vertraglich weder eingeschränkt noch ausgeschlossen werden. Der Unternehmer ist verpflichtet, den Mangel zu beheben, sofern die Nachbesserung technisch möglich ist und keinen unverhältnismässigen Aufwand verursacht. Dem Besteller verbleibt jedoch wie bisher das Wahlrecht zwischen Wandelung, Minderung oder Nachbesserung, wobei dem Unternehmer eine angemessene Frist zur unentgeltlichen Mängelbehebung einzuräumen ist (Art. 368 Abs. 2bis OR).

Die neuen Mängelrechte finden ebenfalls Anwendung auf Käufer von Grundstücken mit neu errichteten Gebäuden oder Gebäuden, die höchstens zwei Jahre vor dem Verkauf fertiggestellt wurden. Dabei steht ihnen ein unabdingbares Recht auf Nachbesserung zu, und sowohl die Rüge- als auch die Verjährungsfrist dürfen nicht zu ihren Ungunsten verkürzt werden (Art. 219a Abs. 2 OR und Art. 219a Abs. 3 OR).

Auswirkungen auf die SIA-Norm 118

Die SIA-Norm 118 enthält grundlegende Bestimmungen für Bauarbeiten und regelt insbesondere die vertraglichen Rechte und Pflichten von Bestellern und Unternehmern. Damit dient sie als Referenzrahmen für den Fall, dass ein Bauwerk nicht dem vertraglich vereinbarten Zustand entspricht. Die SIA-Norm 118 findet allerdings nur Anwendung, wenn sie ausdrücklich vertraglich vereinbart wurde. In der Praxis gehört sie heute dennoch zum festen Bestandteil der meisten Bauwerksverträge.

Die genannten Gesetzesänderungen wirken sich ebenfalls auf die SIA-Norm 118 aus, die nicht vom Gesetzgeber stammt. Die revidierten Bestimmungen gelten nur für Verträge, die ab dem 1. Januar 2026 abgeschlossen werden. In den ersten zwei Jahren nach der Abnahme ergeben sich im Vergleich zur SIA-Norm 118 keine Änderungen: Diese sieht für diesen Zeitraum ein jederzeitiges Rügerecht vor, das weiterhin gilt, da es über die gesetzliche Mindestfrist hinausgeht. Nach Ablauf dieser Zweijahresfrist verlangte die SIA-Norm 118 bislang jedoch eine sofortige Anzeige neu auftretender verdeckter Mängel. Für Verträge ab dem 1. Januar 2026 gilt bei verdeckten Mängeln nun zwingend die gesetzliche Mindestfrist von 60 Tagen, auch wenn die SIA-Norm 118 etwas anderes vorsieht. Mit Ausnahme dieser Bestimmung behält die SIA-Norm 118 ihre Gültigkeit.

Abweichungen bestehen zudem bei der Beweislast. Nach Art. 8 ZGB obliegt es dem Bauherrn bzw. Käufer, nachzuweisen, dass ein Mangel auf eine Vertragsverletzung des Bauunternehmens bzw. Verkäufers zurückzuführen ist. Wird hingegen die SIA-Norm 118 vereinbart, trägt in den ersten zwei Jahren nach der Bauabnahme das Bauunternehmen die Beweislast dafür, dass kein Mangel bzw. keine Vertragsabweichung vorliegt. Nach Ablauf dieser Frist geht die Beweislast wieder auf den Bauherrn über.

Ab wann gelten die Neuerungen?

Die revidierten Bestimmungen finden ausschliesslich auf Verträge Anwendung, die ab dem 1. Januar 2026 abgeschlossen werden. Für zuvor geschlossene Verträge gilt weiterhin das bisherige Recht, sofern nicht ausdrücklich die Anwendung des neuen Rechts vereinbart wurde. Für solche Altverträge bleibt daher auch nach Inkrafttreten der Revision die Pflicht zur sofortigen Mängelrüge bestehen. Ebenso behalten unter altem Recht vereinbarte Ausschlüsse oder Einschränkungen von Gewährleistungsansprüchen ihre Gültigkeit.

Ausblick und Empfehlung

Es ist davon auszugehen, dass die SIA-Norm 118 angepasst wird, um den neuen Gesetzesänderungen nicht zu widersprechen. Ein konkreter zeitlicher Horizont für diese Anpassung wurde vom SIA bislang jedoch nicht festgelegt.

Unsere Empfehlung: Verkäufern und Bauunternehmen raten wir zu einer Prüfung, ob bestehende Verträge bzw. Vertragsvorlagen (einschliesslich AGB) von den gesetzlichen Änderungen betroffen sind. Künftig empfiehlt es sich, die Vereinbarungen konsequent auf das revidierte Recht abzustimmen. Insbesondere während der Übergangsperiode, in der die SIA-Norm 118 und das OR nicht deckungsgleich sind, sollte pro forma festgehalten werden, dass die (teil)zwingenden OR-Bestimmungen zu den Rüge- und Verjährungsfristen sowie zum Nachbesserungsrecht Anwendung finden. Dies trägt dazu bei, Rechtsunsicherheiten und unerwünschte Streitigkeiten zu vermeiden.

Bei Fragen zum Thema steht Ihnen Roch L. Zufferey gerne zur Verfügung.